姚寨城中村改造迷雾
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姚寨城中村改造迷雾
(2009-09-20 09:03:50)
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曾被视为连接郑州老城区与郑州东区的风水宝地的姚寨，其“城中村”改造项目自2006年12月拆迁工作完成之后，已在风雨中沉默了近3年，而计划建设的金成时代广场却芳踪难觅，个中原因何在？
停滞近3年的改造项目
在郑州市黄河路与中州大道交会处、紧临郑东新区CBD，这是原都市村庄姚寨的“地盘”。这里曾经非常繁华，临街商铺林立，流动摊贩云集。
9月15日，记者来到记忆中的姚寨。姚寨路正在进行雨水管道改造，行人稀少，临街商铺的生意冷冷清清，原来姚寨村拥挤不堪的“握手楼”已被夷为平地，四面圈起了一道围墙，遮住了行人的视线。记者从红专路的缺口走进去，南面挖了一个大坑，路边野草迎风飘摆，长得格外茂盛，一片荒凉。
姚寨城中村项目是郑州金成房地产有限公司(以下简称金成)2006年的最大手笔。据郑州地产界人士说，这块地是金三角，四面临街，东靠中州大道，西接姚寨路，北临红专路，南到黄河路，是连接郑州老城区与郑州东区的风水宝地。可令人奇怪的是，自2006年12月拆迁工作完工之后，这片寸土寸金之地已在风雨中沉默了近3年之久，计划建设中的金成时代广场芳踪难觅。
随着里边荒草的疯长，一些关于“金成”的传言也在疯传。
名叫“背水绝杀”的网友在郑州聊宅网发帖称，传言好像金成原来想把姚寨那块地转给另外一家房地产公司，不过被婉言拒绝了，现在好像出于种种考虑，不再考虑继续操盘，基本退出了，那块土地被收回了，谁了解事实真相到底如何啊？另外一种坊间传言则是，“金成”因为北京的一个项目投资失败，资金紧张，没钱了，所以姚寨村土地一直在“晒太阳”。
自2008年7月1日起施行的《郑州市闲置土地处置办法》第十六条规定，土地闲置超过2年的，按下列方式处置:(一)具备动工开发建设条件的，限期开发建设；(二)不具备动工开发建设条件的，由政府协议收购；(三)符合法定收回条件的，由政府依法无偿收回。
已经重新开工？
传言是否属实呢？记者对此展开了调查。
2007年，未来路打通时，有关媒体把曼哈顿广场和金成时代广场称为两个“巨无霸”项目，报道说金成时代广场项目会是一个160多万平方米的城市综合建筑体，其中商业占20多万平方米，并会带来新的商业理念和新的商业形态。
在郑州市城中村改造网最近公布的《郑州市城中村改造已完成土地出让村(组)名单》中，已挂牌公示和成功交易的有38个城中村，姚寨“榜上无名”。
记者首先联系金成，提出要采访姚寨村项目，金成一位副总以“时机不成熟”为由婉拒了记者的采访要求。对于坊间流传的各种传言，他表示，金成北京项目很成功，企业不差钱，姚寨村项目没有退出，并且已经开工。
9月16日，记者来到姚寨村工地，一位姓韩的门卫告诉记者，现在正在打桩，再有一个月打桩就结束了。
“金成没有退出，姚寨项目已经开工了。”金水区城中村改造指挥部办公室主任张建民告诉记者。他说，金成之前已经打过桩，后来停了，现在是在补桩。
张建民说，姚寨村拆迁完工已超过两年，从2008年11月起，金成支付的过渡费翻了一番，每天支付村民约10万元，相当于每天从“金成”开出一辆小汽车。
记者粗略算了一下账，每天10万元，一年就是3650万元，加上前两年的费用，“金成”已支付过渡费7000多万元。
资料显示，金水区要求开发商建立资金监管账户，将群众安置费用的50％到70％、返还的土地出让金以及建成后的首期商品房销售款纳入监管账户，尽量降低市场运作风险。张建民承认这个项目也有监管账户，账上资金可能有1个多亿。
难产之谜
姚寨城中村项目为何难产？金成为何宁愿支付高昂的过渡费而不尽快开发？
“主要是手续办得慢，金成的容积率(指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比)定得高，要批下来非常不容易。”郑州一家房地产企业李姓企划经理如是说。
金水区城中村改造指挥部办公室主任张建民告诉记者，《姚寨村城中村改造项目控制性详细规划》已获郑州市规划局批准，但是《姚寨村城中村改造项目修建性详细规划》还没报批，土地还没有进行招拍挂，目前土地还属于姚寨村集体土地。目前允许开发商先开工，目的是为了提前进行安置房建设，让群众早日回迁。
土地还没到自己名下，“金成”已经支付了7000多万元的过渡费和几百万元的设计费用。这块地招拍挂时，“金成”能否蟾宫折桂还存在变数。
对于金成时代广场的容积率，张建民透露，批的是7.5，在城中村改造中是比较高的。
一位了解情况的郑州房地产企业负责人王先生告诉记者，由于私搭乱建，姚寨本身的容积率已高达3.5，金成拿地的成本每亩超过500万元，比当年的地王还要高。容积率低，根本就没法干。
最要命的，是郑州市城中村改造政策调整。
2006年10月10日，金成签下了姚寨城中村改造合同，2007年6月12日，郑州市出台了《进一步规范城中村改造的若干规定》，其中第五条规定，城中村改造的安置开发比为1∶2。还规定，城中村改造未通过公开出让方式取得土地，将受到严厉查处。
该规定声明，“本规定自下发之日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的，按本规定执行”。对此，河南天坤律师事务所李显楼律师认为，法不溯及以往，对于开发商来说也不公平，因为他们是根据以往的政策作出的成本估算从而做出的开发决定。2007年11月底，郑州市政府下发《关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知》，要求在开发商开发建设的住宅中，划出5％的小户型作为廉租房，这些房屋产权归开发商，按照每月每平方米5元的租金标准，出租给辖区政府，租用期5年。还规定，不提供出租房源，开发企业将不能参与城中村土地公开出让，城中村也将通不过改造审核。
郑州某房地产有限公司负责人给记者算了笔账:按总开发面积100万平方米计算，5％建廉租房就是5万平方米，5万平方米5年的租金只有1500万元。这笔钱，交银行利息都不够。
河南财经学院工程管理与房地产学院教授刘社认为，廉租房属于由政府提供的准公共物品，一次性投资大，经济效益低，传统上属于财政投资领域。如今转由开发商按市场经济手段开发，而又没出台利益补偿措施，是典型的“政府请客，让开发商埋单”。
“城中村”成鸡肋？
面积高达383亩的姚寨村却白白在阳光下躺了3年。
“起个大早，赶了个晚集”。对金成姚寨项目，郑州某房地产公司的毕先生如是说。
他感到遗憾，认为金成错过了今年上半年的房市回暖潮，金成时代广场现在盖最快到明年五一预售，而今年十一过后，房市很可能会再次出现拐点，明年的行情不好说。
刘社教授认为，金成拿地成本过高，每平方米必须卖到6000元以上才有利润，而金成时代广场附近新开的楼盘，高层每平方米均价均未超过6000元，市场风险很大。
“现在，城中村土地对于开发商成了鸡肋，食之无味，弃之可惜。”河南省住宅产业商会秘书长赵进京说。城中村改造时间拖得太长，手续办得慢，时间成本太大。
对于姚寨城中村改造项目，郑州市城中村改造办公室副主任张庚仁反思说，当时拆迁早了，试点有点盲目，没有综合考虑各方面的条件。手续很长时间办不下来，又遭遇房地产市场低潮。此外，还有一些别的原因影响了开发建设进程。
2006年，郑州市城中村改造项目风起云涌，以曼哈顿广场为代表的城中村改造项目非常成功，一些人头脑发热，提出3到5年内完成所有郑州城中村改造，结果被事实证明不现实，今年郑州的城中村建设已放慢了脚步，工作重点将放在“消化”已拆迁项目、开工项目的手续办理和建设进度上。
河南省天伦房地产有限公司总经理刘自力表示，城中村改造的关键是政府要堵住村民的违章建筑，像陈寨最高建筑超过10层，这样高的补偿成本，开发商怎么赢利？
对此，赵进京表示赞同，他说，根据各区对城中村房屋建设情况的初步调查，全市约120个城中村中，违章建房者近3000户，再加上绑定廉租房建设，开发商的拿地成本太高。追逐利润是企业的本能，建议用更优惠的政策减少开发企业资金压力，调动其参与城中村改造的积极性。
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